부동산 일을 하다 보면 상가를 알아보며 새로운 사업을 시작하려는 분들을 자주 만납니다. 그런데 이야기를 나누다 보면 사업을 시작하는 이유가 의외로 비슷합니다. “친구가 이걸 해서 돈을 많이 벌었다고 하더라고요.” “요즘 유튜브에서 이 업종이 뜬다고 해서요.” “아는 사람이 이 동네에서 하면 잘될 것 같다고 하던데요.” 사업을 시작하는 이유가 참 다양합니다. 주변 사람의 경험에서 아이디어를 얻기도 하고, 유튜브를 보다가 갑자기 관심이 생기기도 합니다. 어떤 분은 운세나 점괘를 믿고 올해 사업을 시작하기 좋은 때라고 해서 상가를 알아보기도 합니다. 그런데 상가를 계약하고 실제로 내 돈을 넣는 순간부터는 이야기가 달라집니다.
먼저 ROI(Return on Investment), 투자수익률을 계산해봐야 합니다.
사업을 시작하기 전에 가장 먼저 생각할 것은 내가 얼마를 투자하고, 그 돈으로 얼마를 벌 수 있느냐 입니다. 이것이 ROI (return on investment), 투자수익률입니다. 예를 들어 인테리어, 장비, 보증금, 초기 운영비까지 총 $200,000를 넣었는데 1년에 $20,000가 남는다면 ROI는 10%입니다. 여기서 중요한 것은 10%라는 숫자가 좋으냐 나쁘냐 가 아닙니다. 내가 $200,000와 내 시간을 투자하고 감수하는 위험에 비해 이 수익이 충분한가를 생각해야 합니다.
또 하나 많이 놓치는 것이 Cash Flow입니다.
장부상 이익이 난다고 구좌에 돈이 있는 것은 아닙니다. 특히 처음 시작할 때는 보증금, 인테리어, 장비, 재고 등으로 돈이 먼저 나갑니다. 그래서 “오픈하는 데 얼마가 필요한가?”만 계산하면 부족합니다. “사업이 혹은 장사가 예상보다 슬로우 하다면 나는 몇 개월을 버틸 수 있는가?” 이것까지 생각해야 합니다. 사업에서는 수익도 중요하지만, 그 수익이 생길 때까지 버틸 현금이 더 중요할 때가 있습니다.
다음은 CAC와 LTV입니다.
광고비나 마케팅비를 써서 한 분의 고객을 만드는데 얼마가 드는지 계산해봐야 합니다. 이것이 CAC입니다. 그 고객이 한 번 와서 $40를 쓰고 끝나는지, 아니면 단골이 되어 몇 년 동안 계속 찾아오는지에 따라 완전히 달라집니다. 고객이 장기적으로 만들어내는 가치를 LTV라고 합니다. 결국 어려운 공식보다 중요한 것은 하나입니다. “한 분의 단골을 만드는데 쓴 돈보다 그 고객이 내 사업에 남겨주는 이익이 더 큰가?”
그리고 사업을 시작하기 전에 반드시 알아야 하는 숫자가 있습니다. 바로 손익 분기점입니다. 사업을 시작하기 전에 반드시 알아야 할 숫자가 손익분기점 (Break-even Point)입니다.
쉽게 말하면, “한 달에 얼마를 팔아야 손해를 보지 않는가?” 입니다. 예를 들어 월 고정지출비가 $20,000이고, 제품 하나를 $100에 판매하며 그 제품의 변동비가 $40이라고 가정해 보겠습니다. 제품 하나를 판매할 때 고정비를 충당할 수 있는 금액은 $60입니다.
따라서 약 334개를 판매해야 월 손익분기점에 도달합니다. 이제 현실적인 질문을 해야 합니다.
“우리 매장이 하루에 11개 이상의 제품을 팔 수 있는가?” 또는 서비스업이라면, “하루에 몇 명의 고객이 와야 본전인가?” 이 숫자를 현실적으로 달성할 수 있는지를 확인해야 합니다.
좋은 사업 아이디어도 손익분기점에 도달할 수 없다면 좋은 사업이 아닙니다.
그리고 제가 개인적으로 가장 중요하게 생각하는 것 중 하나가 사업주 자신의 시간입니다.
“내가 직접 하면 직원 월급을 아낄 수 있으니까요.” 맞습니다. 하지만 내 시간을 공짜로 계산하면 안 됩니다. 매일 10시간씩 매장에 있어야 하고, 하루라도 자리를 비우면 사업이 돌아가지 않는다면 과연 내가 사업을 하는 것인지, 아니면 스스로 직장을 하나 만든 것인지 생각해볼 필요가 있습니다.
사업장을 계약할 때도 마찬가지입니다. 베이스 렌트가 싸다는 이유만으로 좋은 상가는 아닙니다. 렌트와 NNN은 물론이고, 유틸리티, 보험, 인건비, 마케팅, 인테리어와 장비비까지 모두 넣어봐야 합니다. 그리고 그 비용을 감당하려면 매달 얼마를 팔아야 하는지 계산해야 합니다. 좋은 위치도 중요합니다. 하지만 좋은 위치 하나만으로 사업이 성공하지는 않습니다.
결국 좋은 위치, 감당할 수 있는 임대료, 현실적인 매출, 충분한 현금흐름이 함께 맞아야 합니다.
사업을 시작할 때 주변 사람의 성공담을 듣는 것도 좋고, 유튜브를 보는 것도 좋습니다. 새로운 아이디어를 얻는 데는 분명 도움이 됩니다. 하지만 마지막 결정만큼은 다른 사람에게 맡기지 마십시오. “요즘 이 사업이 잘된다 던데…”에서 시작했다면, 마지막에는 반드시 “내 숫자로도 되는가?”라는 질문으로 끝나야 합니다. 사업을 시작하기 전에 이 질문 하나만 기억해도 좋겠습니다. 내가 이 사업을 좋아하는 가보다 먼저, 내가 투자할 돈과 시간만큼의 가치가 있는 사업인가? 그 답을 숫자로 확인한 뒤에 사업장 찾아도 늦지 않습니다.
Tommy A. Lim | REALTOR®
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